안녕하세요. 공정거래전문 변호사입니다.
오늘은 임대차계약서 불공정조항 약관규제법 위반 관련 사례를 소개하려고 합니다.
임대차계약서에 포함된 재산보호조항, 강제명도조항이 불공정조항에 해당하는지 해당 사례 살펴봅니다.
관련한 약관규제법의 내용과 법원의 태도 등도 함께 확인해보시기 바랍니다.
1. 임대차계약서 불공정조항 약관규제법 위반이 문제된 사례
A와 B는 00빌딩 건물 중 일부를 임대차계약을 통해 임차한 임차인들입니다.
A와 B는 00빌딩 건물을 임차할 때 00빌딩측과 임대차계약서를 작성하고 계약을 체결하였습니다.
그런데 해당 임대차계약서에는 다음과 같은 조항들이 포함되어 있었습니다.
그 내용은 아래와 같습니다.
재산보호 조항
- 임차인의 재산에 대한 적절한 안전 관리는 임차인의 단독 책임이며, 화재, 도난 등 임대차 물건 내에서 발생하는 임차인의 여타한 손해에 대해서도 임대인은 어떠한 책임도지지 않는다.
- 임차인이 사용하는 고가 물건의 경우에는 보험이나 기타 방법으로 임차인 스스로가 책임을 지고, 어떠한 이유로도 임대인에게 책임을 전가시킬 수 없다.
강제명도 조항
- 이 계약의 종료나 해지된 후에 임차인이 0조 0항의 기한 내에 임대차 물건을 임대인에게 명도하지 않는 경우에는 임대인은 임대차 소유의 물건을 적절한 장소로 이관할 수 있으며, 이관 후 15일 이내에 임차인의 소유물을 찾지 않으면 소유권을 포기한 것으로 간주하여 임대인은 이 물건들을 매각대금은 보관료 및 제비용으로 공제한다.
- 임차인은 제1항의 경우에 대하여 임대인에게 어떠한 이의도 제기할 수 없다.
이러한 임대차계약서의 조항들이 불공정조항으로 약관규제법을 위반한 것인지 문제가 되었습니다.
2. 임대차계약서 불공정조항 관련 약관규제법의 내용
약관의 규제에 관한 법률(약관법)은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
(현행 법령 발췌)
약관은
계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식으로 미리 준비해둔 계약의 내용을 말합니다.
약관규제법은 불공정약관에 대해 규정하면서 공정성을 잃은 조항을 무효로 봅니다.
그리고 고객에게 부당하게 불리한 조항 역시 공정성을 잃은 것으로 추정하고 있습니다.
또한 계약 당사자의 책임에 관해 정한 약관 조항 중 상당한 이유없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하거나 사업자가 부담해야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항은 무효로 한다고 규정하고 있습니다.
3. 공정거래위원회의 판단1(임대차계약서의 재산보호 조항이 약관규제법에 위반되는 불공정한 조항인지 여부)
공정거래위원회는 문제가 된 임대차계약서의 재산보호 조항이 약관법에 위반된다고 보았습니다.
공정거래위원회의 판단은 아래 내용과 같습니다.
“민법 제750조는 자신의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 그 손해를 배상하여야 할 책임이 있다고 규정하고 있다.”
“임대건물이 교육시설․의료시설․다중이용업소 등 여러 사람이 출입 또는 근무하거나 거주하는 특수건물이라면 소유자는 그 건물의 화재로 인하여 타인이 사망하거나 부상한 때에는 과실이 없는 경우에도 일정한 범위 안에서 그 손해를 배상할 책임이 있다(화재로 인한 재해보상과 보험 가입에 관한 법률 제4조)”
공정거래위원회는 이런 이유로 임차인의 영업구역 내 시설 등에서발생한 사고라 하더라도 일정한 경우 건물 소유자에게 건물의 관리의무가 있을 수 있으므로 약관으로 안전관리에 대한 모든 책임을 임차인의 단독책임으로 할 수는 없다고 판단했습니다.
그럼에도 불구하고 임대차계약서의 현행 약관조항은 귀책유무 등을 고려하지 않고 화재나 재난 등 사고로 발생한 일체의 손해에 대해 임차인의 책임으로 하고 자신은 면책하고 있다고 본 것입니다.
결국 이러한 임대차계약서 조항은 불공정조항으로 약관규제법 제7조 제2호에 해당해서 무효라고 판단하였습니다.
공정거래위원회는
문제가 된 임대차계약서 조항이 불공정조항으로 약관규제법 제6조 제2항 제1호 및 제7조 제2호에 해당되어 무효라고 본 것입니다.
4. 공정거래위원회의 판단2(임대차계약서의 강제명도 조항이 약관규제법에 위반되는 불공정한 조항인지 여부)
공정거래위원회는 문제가 된 임대차계약서의 강제 명도 조항이 약관법에 위반된다고 보았습니다.
공정거래위원회는 다음과 같이 판단했습니다.
“사법상의 권리실현에 있어서 권리자의 자력구제는 원칙적으로 금지되고 민사소송법상의 절차에 의하여 자신의 권리를 실현하는 것이 법절차상의 기본원칙이다.”
“따라서 사업자에 의한 임차인 소유 물건의 반출․철거․폐기처분 등은 임차인의 동의나 민사소송절차에 따른 강제집행절차에 의하여야 함에도 불구하고 임대인이 임의로 그것들을 폐기처분하여도 이에 대한 민․형사상의 이의를 제기하지 못하도록 하는 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 약관규제법 제6조 제2항 제1호에 해당하여 무효”라고 판단한 것입니다.
5. 결론
약관법은 사업자가 그 거래상의 지위를 남용하여 불공정한 내용의 약관(約款)을 작성하여 거래에 사용하는 것을 예방하고자 하고 있습니다.
소비자들을 보호하고 공정한 거래질서를 만들기 위해서, 약관규제법은 여러 가지 불공정한 약관들을 금지하고 있습니다.
구체적인 사실관계에 따라 약관규제법 위반인지 아닌지에 대한 판단은 달라질 수 있습니다.
다만, 기존 사례들을 보시고 약관법에 대해 전반적인 이해를 하신다면, 사업의 법 위반 리스크를 줄여 보다 원활한 운영에 도움이 될 수 있습니다.
※ 법적 판단은 구체적인 사실관계나 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 법률문제에 대해서는 참고용으로만 활용하시고, 필요한 경우 전문가의 조언을 받으시기 바랍니다.
[함께 보면 좋은 글]
